Die Abschreibung (AfA) von Gebäuden ist für Eigentümer und Investoren ein zentraler Faktor der steuerlichen Behandlung von Immobilien. Sie beeinflusst unmittelbar die laufende Steuerlast und hat damit erhebliche Auswirkungen auf den Cash-Flow eines Objektes. Nach dem Einkommensteuergesetz erfolgt die steuerliche Abschreibung grundsätzlich auf Basis gesetzlich festgelegter Prozentsätze, die eine typisierte Lebensdauer widerspiegeln. Für Wohngebäude sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beispielsweise eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren, also 2 % pro Jahr, vor.
Die für die Höhe der Abschreibung maßgebende Nutzungsdauer kann bei der Anschaffung einer Immobilie bestimmt werden. Technische Alterserscheinungen, wirtschaftliche Rahmenbedingungen oder rechtliche Vorgaben können bereits bei Erwerb dafür sprechen, dass ein Gebäude objektiv voraussichtlich weniger lang genutzt werden kann, als nach den pauschalen amtlichen AfA-Tabellen unterstellt wird. In solchen Fällen eröffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die AfA geltend zu machen. Wer dies bereits zum Kaufzeitpunkt erkennt und steuerlich entsprechend begründet, kann seine Abschreibung an die realen Gegebenheiten anpassen und so steuerliche Vorteile nutzen.
Aktuelle Entwicklungen
Bis in das Jahr 2023 galt für die steuerliche Abschreibung eine sehr restriktive Praxis: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für ein Gebäude steuerlich geltend machen wollte, sah sich seit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit hohen Hürden konfrontiert. Die Finanzverwaltung verlangte, dass der Nachweis ausschließlich durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder vergleichbar zertifizierter Fachleute zu erbringen war. Methoden zur Ermittlung der Restnutzungsdauer außerhalb dieser engen Vorgaben oder Expertisen anderweitig qualifizierter Fachleute wurden in der Regel nicht anerkannt.
Diese restriktive Praxis wurde jedoch durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) grundlegend verändert. Der BFH stellte klar, dass für die Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nunmehr jede sachverständige Methode verwendet werden darf, die im konkreten Einzelfall plausibel geeignet ist. Die ausschließliche Bindung an bestimmte Gutachtergruppen oder spezielle Bewertungsverfahren besteht nicht mehr. Entscheidend ist vielmehr, dass die wesentlichen Determinanten – wie technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen – nachvollziehbar erfasst und belegt werden. Es kommt jeweils auf die größtmögliche Wahrscheinlichkeit der Schätzung und die Einzelfallwürdigkeit an, nicht auf absolute Sicherheit.
Mit Schreiben vom 01.12.2025 hat das BMF diese Rechtsprechung nun endgültig übernommen und das ältere, restriktive Schreiben aus dem Jahr 2023 rückwirkend aufgehoben. Die Finanzverwaltung akzeptiert seither jede sachverständige, geeignete Methode zur Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer. Dadurch können Steuerpflichtige flexibler agieren, bei Bedarf verschiedene Begutachtungsansätze nutzen und müssen sich nicht mehr an eine streng definierte Gutachtergruppe halten.
Fazit
Die aktuellen Änderungen eröffnen Steuerpflichtigen spürbar mehr Flexibilität und Rechtssicherheit. Es empfiehlt sich, die Ansatzfähigkeit einer verkürzten Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bereits im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie sorgfältig zu prüfen.
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