Bei Vermögensübertragungen sei es von Immobilien oder Gesellschaftsanteilen, ist es von zentraler Bedeutung, die Art der Übertragung sorgfältig auszuwählen und den genauen Wert zu ermitteln. Jede Option bringt unterschiedliche rechtliche und finanzielle Implikationen mit sich.
Wenn Vermögensgegenstände ohne Gegenleistung übertragen werden, handelt es sich um eine Schenkung. Bei einer Übertragung mit Gegenleistung sprechen wir von einer gemischten Schenkung oder einem Verkauf. Die jüngste Rechtsprechung hat gezeigt, dass es nicht immer eindeutig ist, ob die Gegenleistung bei einem Verkauf angemessen ist oder ob es sich um eine (Teil-)Schenkung handelt.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Gegenleistung nicht ausschließlich in Geldform erfolgen muss. Sie kann auch folgende Formen annehmen:
- Übernahme von Grundstücksbelastungen
- Zahlung zukünftiger Pflegeleistungen oder Renten
- Einräumung von Nießbrauch oder Wohnrecht
Neben der Wahl der Übertragungsart ist die Wertbestimmung entscheidend. Der Wert hängt vom jeweiligen Vermögensgegenstand und dessen Nutzung ab. Hierbei stehen verschiedene steuerliche Bewertungsverfahren zur Verfügung oder es können entsprechende Bewertungsgutachten erstellt werden.
Bei der Immobilienbewertung gibt es folgende Bewertungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser
- Ertragswertverfahren: für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ortsüblicher Miete
- Sachwertverfahren: für Grundstücke ohne geeigneten Vergleichswert, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ohne ortsübliche Miete
Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist der gemeine Wert zu ermitteln. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird primär das vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet. Da dieses Verfahren in Einzelfällen zu unzutreffenden Ergebnissen führen kann, sind auch alternative Methoden wie das Discounted-Cashflow-Verfahren zulässig. In der Regel wird bei Verkäufen ein IDW S1-Gutachten erstellt.
Veraltete Bewertungsverfahren wie das Buchwertverfahren und das Stuttgarter Verfahren sollten in modernen Gesellschaftsverträgen durch zeitgemäße Methoden ersetzt werden.
Schenkungen und Verkäufe können unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben. Besonders bei Immobilien ist entscheidend, ob die Übertragung (teil-)entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, da dies Einfluss auf den AfA-Zeitraum und den Beginn des 10-Jahres-Zeitraums hat, innerhalb dessen eine Immobilie steuerfrei veräußert werden kann.
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