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Wende bei der Immobilienbewertung?

In den letzten Jahren zeichnet sich am Immobilienmarkt ein deutlicher Wandel hinsichtlich der Immobilienpreise ab. Es kommt zu einem Preisrückgang bei den Grundvermögen. Aufgrund dessen ist es nur folgerichtig, dass auch bei der steuerlichen Immobilienbewertung Anpassungen vorgenommen werden müssen.

Der Düsseldorfer Gutachterausschuss hat mit der aktuellen Veröffentlichung seines Grundstücksmarktberichts für 2024 bereits Änderungen bei den Bewertungsparametern vorgenommen, die die sinkenden Immobilienpreise widerspiegeln.

Für die Bewertung von Grundvermögen – wie zum Beispiel Wohngebäuden oder Geschäftsgrundstücken – anhand des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens müssen in der Regel die von den Gutachterausschüssen ermittelten Parameter angewendet werden. Die Immobilienbewertung kann für schenkungs- und erbschaftsteuerliche Zwecke erfolgen.

In dem Düsseldorfer Grundstücksmarktbericht wurden beispielsweise die folgenden Parameter angepasst:

  • Erhöhung der Liegenschaftszinssätze sowie
  • Senkung der Indizes.

Diese Änderungen können zu einem geringeren Verkehrswert (gemeinen Wert) und somit zu einer geringeren steuerlichen Belastung führen.

Es bleibt abzuwarten, ob auch die Gutachterausschüsse der anderen Städte dem Trend folgen werden.

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Anwendung des 90 %-Einstiegstests bei Handelsunternehmen

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof zur Anwendung des so genannten Einstiegstests bei der Betriebsvermögensbegünstigung im Erbschaftsteuerrecht Stellung genommen (BFH vom 13. September 2023 – II R 49/21).

Im Rahmen dieses Einstiegstests sollen jegliche erbschaftsteuerlichen Begünstigungen versagt werden, wenn ein Unternehmen im Zeitpunkt der Übertragung über Finanzmittel und sonstiges Verwaltungsvermögen in Höhe von mehr als 90 % des Unternehmenswertes verfügt. Insbesondere bei Handelsunternehmen hat sich dies in der Vergangenheit als Übertragungshindernis erwiesen. Außerdem hat diese Regelung in ungeplanten Erbfällen häufig zu einer Versagung der erbschaftsteuerlichen Begünstigung geführt.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofes soll dieser Einstiegtests nunmehr zielgerichtet durchgeführt werden. Bei Unternehmen, die ihrem Hauptzweck nach einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen, sollen bei der Prüfung der Einstiegsvoraussetzungen die im Unternehmen bestehenden Schulden mit den Finanzmitteln und Verwaltungsvermögen saldiert werden. Durch diesen vom Bundesfinanzhof entwickelten Hauptzweckansatz dürfte der Einstiegstest im Regelfall kein Hindernis mehr für erbschaftsteuerbegünstigte Übertagungen darstellen.

Lediglich für nicht originäre gewerbliche Gesellschaften würde der Einstiegstest noch seine volle Wirkung entfalten.

Die Reaktion der Finanzverwaltung auf dieses Urteil bleibt abzuwarten. Wir hoffen, dass die Finanzverwaltung das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus anwenden wird, da uns dies die Gestaltung der Unternehmensnachfolge zukünftig erleichtert.

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Herausforderungen bei der Gestaltung der Unternehmensnachfolge

In einem aktuellen Handelsblatt-Interview hat der Eigentümer des Unternehmens Trigema, Herr Wolfgang Grupp, einen Einblick in die anstehende Unternehmensnachfolge des Unternehmens Trigema gegeben. Geplant ist die Übertragung des Unternehmens auf die Ehefrau sowie die beiden Kinder Wolfgang junior und Bonita. Die Leitung des Unternehmens sollen beide Kinder als Doppelspitze übernehmen. Herr Wolfgang Grupp senior plant auch nach der Übergabe weiterhin im Unternehmen präsent zu sein.

Herr Wolfgang Grupp senior ist aus verschiedenen Medienauftritten als streitbarer und sehr individueller Unternehmer bekannt. Genauso scheint der von ihm gewählte Weg und auch der Zeitpunkt der Nachfolge auf den ersten Blick ungewöhnlich.

Aber was zeigt uns dieser Fall?

Dieser exemplarische Fall veranschaulicht die Anforderungen, denen wir uns in unseren Beratungen zur Unternehmensnachfolge stellen müssen. Als Berater sind wir fachlich kompetent und verfügen über Best-Practices. Aber in der Unternehmensnachfolge gibt es keine Standardlösungen. Die Beratung ist hochkomplex. Wir berücksichtigen unter anderem die Anforderungen des Unternehmens, die Werte und die Strategie der Familie, die finanziellen Bedürfnisse der Familie und gestalten unter diesen Anforderungen den steuerlich günstigsten Weg.

Wichtig ist, dass sich die beteiligten Familienmitglieder in ihrer Rolle berücksichtigt fühlen. Nur wenn alle die erarbeitete Lösung tragen und mit Leben füllen, wird die Unternehmensnachfolge ein Erfolg. Manchmal kommen dabei Lösungen heraus, die man auf den ersten Blick nicht erwartet hätte…

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Steuerliche Optimierung der Immobilienabschreibung

In der Gestaltungsberatung zur steuerlichen Optimierung von privaten Immobilien hat der Bundesfinanzhof mit einer aktuellen Entscheidung für Klarheit gesorgt (BFH vom 23. März 2023, IV R 2/20)

Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist besteht bei Immobilien im steuerlichen Privatvermögen häufig die Möglichkeit der Erhöhung des steuerlichen Abschreibungsvolumens. Technisch kann dies durch die Einlage der Immobilie in eine gewerbliche Personengesellschaft erfolgen, an deren Vermögen der bisherige Immobilienbesitzer allein beteiligt ist. Folgt man dem im Urteil beschriebenen Weg einer zumindest teilweisen Erhöhung des Gesellschaftskapitals, ergibt sich steuerlich eine entgeltliche Übertragung der Immobilien auf die Gesellschaft. In der Folge sind die Abschreibungen nach den aktuellen Verkehrswerten zu bemessen. Bei weitgehend abgeschriebenen Immobilien und bei im Wert gestiegenen Immobilien ergeben sich hier in der steuerlichen Gestaltung erhebliche Potenziale.

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