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Wende bei der Immobilienbewertung?

In den letzten Jahren zeichnet sich am Immobilienmarkt ein deutlicher Wandel hinsichtlich der Immobilienpreise ab. Es kommt zu einem Preisrückgang bei den Grundvermögen. Aufgrund dessen ist es nur folgerichtig, dass auch bei der steuerlichen Immobilienbewertung Anpassungen vorgenommen werden müssen.

Der Düsseldorfer Gutachterausschuss hat mit der aktuellen Veröffentlichung seines Grundstücksmarktberichts für 2024 bereits Änderungen bei den Bewertungsparametern vorgenommen, die die sinkenden Immobilienpreise widerspiegeln.

Für die Bewertung von Grundvermögen – wie zum Beispiel Wohngebäuden oder Geschäftsgrundstücken – anhand des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens müssen in der Regel die von den Gutachterausschüssen ermittelten Parameter angewendet werden. Die Immobilienbewertung kann für schenkungs- und erbschaftsteuerliche Zwecke erfolgen.

In dem Düsseldorfer Grundstücksmarktbericht wurden beispielsweise die folgenden Parameter angepasst:

  • Erhöhung der Liegenschaftszinssätze sowie
  • Senkung der Indizes.

Diese Änderungen können zu einem geringeren Verkehrswert (gemeinen Wert) und somit zu einer geringeren steuerlichen Belastung führen.

Es bleibt abzuwarten, ob auch die Gutachterausschüsse der anderen Städte dem Trend folgen werden.

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Anwendung des 90 %-Einstiegstests bei Handelsunternehmen

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof zur Anwendung des so genannten Einstiegstests bei der Betriebsvermögensbegünstigung im Erbschaftsteuerrecht Stellung genommen (BFH vom 13. September 2023 – II R 49/21).

Im Rahmen dieses Einstiegstests sollen jegliche erbschaftsteuerlichen Begünstigungen versagt werden, wenn ein Unternehmen im Zeitpunkt der Übertragung über Finanzmittel und sonstiges Verwaltungsvermögen in Höhe von mehr als 90 % des Unternehmenswertes verfügt. Insbesondere bei Handelsunternehmen hat sich dies in der Vergangenheit als Übertragungshindernis erwiesen. Außerdem hat diese Regelung in ungeplanten Erbfällen häufig zu einer Versagung der erbschaftsteuerlichen Begünstigung geführt.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofes soll dieser Einstiegtests nunmehr zielgerichtet durchgeführt werden. Bei Unternehmen, die ihrem Hauptzweck nach einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen, sollen bei der Prüfung der Einstiegsvoraussetzungen die im Unternehmen bestehenden Schulden mit den Finanzmitteln und Verwaltungsvermögen saldiert werden. Durch diesen vom Bundesfinanzhof entwickelten Hauptzweckansatz dürfte der Einstiegstest im Regelfall kein Hindernis mehr für erbschaftsteuerbegünstigte Übertagungen darstellen.

Lediglich für nicht originäre gewerbliche Gesellschaften würde der Einstiegstest noch seine volle Wirkung entfalten.

Die Reaktion der Finanzverwaltung auf dieses Urteil bleibt abzuwarten. Wir hoffen, dass die Finanzverwaltung das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus anwenden wird, da uns dies die Gestaltung der Unternehmensnachfolge zukünftig erleichtert.

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Herausforderungen bei der Gestaltung der Unternehmensnachfolge

In einem aktuellen Handelsblatt-Interview hat der Eigentümer des Unternehmens Trigema, Herr Wolfgang Grupp, einen Einblick in die anstehende Unternehmensnachfolge des Unternehmens Trigema gegeben. Geplant ist die Übertragung des Unternehmens auf die Ehefrau sowie die beiden Kinder Wolfgang junior und Bonita. Die Leitung des Unternehmens sollen beide Kinder als Doppelspitze übernehmen. Herr Wolfgang Grupp senior plant auch nach der Übergabe weiterhin im Unternehmen präsent zu sein.

Herr Wolfgang Grupp senior ist aus verschiedenen Medienauftritten als streitbarer und sehr individueller Unternehmer bekannt. Genauso scheint der von ihm gewählte Weg und auch der Zeitpunkt der Nachfolge auf den ersten Blick ungewöhnlich.

Aber was zeigt uns dieser Fall?

Dieser exemplarische Fall veranschaulicht die Anforderungen, denen wir uns in unseren Beratungen zur Unternehmensnachfolge stellen müssen. Als Berater sind wir fachlich kompetent und verfügen über Best-Practices. Aber in der Unternehmensnachfolge gibt es keine Standardlösungen. Die Beratung ist hochkomplex. Wir berücksichtigen unter anderem die Anforderungen des Unternehmens, die Werte und die Strategie der Familie, die finanziellen Bedürfnisse der Familie und gestalten unter diesen Anforderungen den steuerlich günstigsten Weg.

Wichtig ist, dass sich die beteiligten Familienmitglieder in ihrer Rolle berücksichtigt fühlen. Nur wenn alle die erarbeitete Lösung tragen und mit Leben füllen, wird die Unternehmensnachfolge ein Erfolg. Manchmal kommen dabei Lösungen heraus, die man auf den ersten Blick nicht erwartet hätte…

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Steuerliche Optimierung der Immobilienabschreibung

In der Gestaltungsberatung zur steuerlichen Optimierung von privaten Immobilien hat der Bundesfinanzhof mit einer aktuellen Entscheidung für Klarheit gesorgt (BFH vom 23. März 2023, IV R 2/20)

Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist besteht bei Immobilien im steuerlichen Privatvermögen häufig die Möglichkeit der Erhöhung des steuerlichen Abschreibungsvolumens. Technisch kann dies durch die Einlage der Immobilie in eine gewerbliche Personengesellschaft erfolgen, an deren Vermögen der bisherige Immobilienbesitzer allein beteiligt ist. Folgt man dem im Urteil beschriebenen Weg einer zumindest teilweisen Erhöhung des Gesellschaftskapitals, ergibt sich steuerlich eine entgeltliche Übertragung der Immobilien auf die Gesellschaft. In der Folge sind die Abschreibungen nach den aktuellen Verkehrswerten zu bemessen. Bei weitgehend abgeschriebenen Immobilien und bei im Wert gestiegenen Immobilien ergeben sich hier in der steuerlichen Gestaltung erhebliche Potenziale.

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Geleistete Anzahlungen als Verwaltungsvermögen

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der BFH erneut mit der erbschaftsteuerlichen Begünstigung von Unternehmensübertragungen beschäftigt (BFH vom 01.02.2023, II R 36/20).

Gegenstand der Entscheidung war die Frage, ob geleistete Anzahlungen als schädliches Verwaltungsvermögen zu betrachten sind. Dem Urteil lag der Fall eines Steuerpflichtigen zu Grunde, der vor der Unternehmensübertragung erhebliche Anzahlungen für die Errichtung eines neuen Verwaltungsgebäudes sowie im Zusammenhang mit seinem laufenden Geschäftsbetrieb geleistet hatte. Die Finanzverwaltung hatte diese Anzahlungen als schädliches Verwaltungsvermögen eingestuft. Hierdurch würde sich der begünstigungsfähige Anteil des Betriebsvermögens reduzieren oder im Extremfall sogar die Begünstigung vollständig versagt werden.

In seiner Entscheidung hat der BFH klargestellt, dass derartige Anzahlungen keine auf Geld gerichteten Forderungen darstellen und somit nicht dem Verwaltungsvermögen zuzurechnen sind. Die Anzahlungen begründen demnach einen Anspruch auf Sachleistungen im schwebenden Vertragsverhältnis. Ein Rückzahlungsanspruch im Falle einer eventuell eintretenden Vertragsabwicklung trete hinter diesen Sachleistungsanspruch zurück.

Die geleisteten Anzahlungen stellen also – anders als beispielsweise vorhandene Liquidität -keine Hindernisse für die erbschaftsteuerliche Begünstigung für die Unternehmensnachfolge dar. Zu betonen ist, dass dies nur für Anzahlungen auf betriebsnotwendige Wirtschaftsgüter gilt. Eine Umschichtung von Liquidität in Anzahlungen auf Wirtschaftsgüter, die ihrerseits als Verwaltungsvermögen einzustufen sind, dürfte auch nach Ansicht des Bundesfinanzhofes nicht zur Vermeidung schädlichen Verwaltungsvermögens taugen.

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Gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Wartungskosten bei Leasingverträgen

Das Gewerbesteuergesetz sieht eine Reihe von Hinzurechnungen und Kürzungen bei der Ermittlung des Gewerbeertrages vor. Somit soll für die Gewerbesteuer eine objektivierte, d.h. um persönliche Finanzierungsentscheidungen bereinigte, Bemessungsgrundlage erreicht werden. So sind unter anderem auch Leasingraten dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen (§ 8 Nr. 1 Bst. d GewStG).

In einem aktuellen Urteil hat der BFH entschieden, dass der Begriff der „Leasingraten“ wirtschaftlich zu verstehen ist und daher auch Wartungskosten, die vertraglich auf den Leasingnehmer abgewälzt werden, als Teil der Leasingrate dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen sind (BFH vom 20.10.2022, III R 33/21).

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Sofortabzug von Mieterabfindungen als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Der BFH hat für Klarheit über den Umfang des Aufwands für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten im Zusammenhang mit einem Grundstück gesorgt. Wenn derartige Aufwendungen im Anschluss von drei Jahren an den Erwerb einer vermieteten Immobilie die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, werden die kompletten Aufwendungen nur als Abschreibungen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich berücksichtigt. Strittig war, ob auch die Kosten für Mieterabfindungen als derartige Aufwendungen zu behandeln sind.

Mit einem aktuellen Urteil hat der BFH klargestellt, dass lediglich durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mitveranlasste Aufwendungen, nicht in den Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen (BFH vom 20.09.2022, IX R 29/21). So führen in diesem Zusammenhang auch Abfindungszahlungen an Mieter, zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages und Räumung der Wohnung zwecks Renovierung des Gebäudes, nicht zu (anschaffungsnahen) Herstellungskosten, sondern stellen abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.

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Abfärbung von Verlusten aus gewerblicher Tätigkeit auf die im Übrigen vermögenverwaltende Tätigkeit einer GbR – Rückwirkende Neuregelung verfassungsgemäß

Im Gegensatz zu einer gewerblichen Tätigkeit unterliegt die private Vermögensverwaltung (z.B. Vermietung und Verpachtung) nicht der Gewerbesteuer und erfordert keine Gewinnermittlung im Wege der Bilanzierung. Führt eine Personengesellschaft neben ihrer vermögensverwaltenden Tätigkeit eine gewerbliche Tätigkeit aus, so werden auch die Einkünfte aus der Vermögensverwaltung in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert (Abfärbetheorie). Eine Ausnahme besteht diesbezüglich nur im Rahmen einer sog. Bagatellgrenze.

Demnach kommt es nicht zu einer Umqualifizierung der nichtgewerblichen Einkünfte in gewerbliche Einkünfte, wenn die originären gewerblichen Nettoumsatzerlöse 3% der Gesamtnettoumsatzerlöse und zugleich den Höchstbetrag in Höhe von 24.500 € im Veranlagungszeitraum nicht übersteigen.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur Berücksichtigung verlustbringender gewerblicher Tätigkeiten Stellung genommen und seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 2018 aufgegeben (BFH vom 30.06.2022, IV R 42/19). Demnach sind auch die Umsätze aus einer verlustbringenden gewerblichen Tätigkeit bei der Ermittlung der Bagatellgrenze zu berücksichtigen. Er hat damit die Rechtmäßigkeit einer zwischenzeitlichen gesetzlichen Neuregelung bestätigt. Die rückwirkende Anwendung der gesetzlichen Regelung ist nach dem Urteil des BFH verfassungsgemäß.

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Sofortabzug von Sanierungsaufwendungen nach Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen

Beim Erwerb vermieteter Immobilien gelten für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen besondere Vorschriften. Vor diesem Hintergrund sind größere Sanierungsmaßnahmen sorgfältig zu planen. Betroffen sind Instandsetzungen und Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung. Lediglich bis zu einer Schwelle von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes („15%-Grenze“) können die Aufwendungen als Werbungskosten steuerlich abgezogen werden. Wenn die Aufwendungen die 15%-Grenze überschreiten, werden die kompletten Aufwendungen nur als Abschreibungen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich berücksichtigt.

Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, dass diese Regeln auch in Fällen der Entnahme einer Immobilie aus dem steuerliche Betriebsvermögen in das Privatvermögen anzuwenden sind. Somit sind nach Ansicht der Finanzverwaltung Sanierungsaufwendungen im Anschluss an eine Entnahme der Immobilie aus dem Betriebsvermögen nur im Rahmen der 15%-Grenze sofort steuerlich abziehbar.

Dem hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil (BFH vom 03.05.2022, IX R 7/21) widersprochen. Der BFH stellt klar, dass die Entnahme eines Wirtschaftsgutes aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen desselben Steuerpflichtigen keine Anschaffung im steuerliche Sinne darstellt. Hier fehlt es sowohl an einer Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel. Nach dem Urteil des BFH können die Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen im Anschluss einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen ohne Beachtung der 15%-Grenze steuerlich sofort abgezogen werden.

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Erstattung Grunderwerbsteuer

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Durch das NRW Förderprogramm Zuschuss Wohneigentum erhalten natürliche Personen die im Jahr 2022 selbst genutztes Wohneigentum oder Bauland zur Bebauung mit einer selbst genutzten Wohnimmobilie erworben haben bzw. erwerben eine Förderung zur Grunderwerbsteuer. Zwei Prozent der Grunderwerbsteuer, maximal aber 10.000 € werden beim Erwerb einer geförderten in NRW gelegenen Immobilie erstattet.

Die reguläre Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Durch den NRW Zuschuss Wohneigentum reduziert sich die Grunderwerbsteuer bis zu einem Kaufpreis bzw. einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € auf 4,5 Prozent.

Der notarielle Kaufvertrag muss im Jahr 2022 beurkundet werden. Weitere Voraussetzung ist, dass innerhalb von drei Jahren ab Antragstellung der Hauptwohnsitz in der betroffenen Immobilie nachgewiesen werden kann. Unter folgendem Link werden Ihnen erste Fragen beantwortet: https://www.nrwbank.de/de/privatpersonen/zuschuss-wohneigentum/

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